Pasang IKLAN BARIS GRATIS! DAFTAR | LOGIN


Pemahaman Aspek Hukum Dalam Masa Penjualan/Pengalihan Atas Pembelian Unit Properti

    Rahmat Nugroho,SH.
    Griya Madani Asri

    Penjualan sebelum pembangunan properti dimulai telah menjadi trend model dalam beberapa tahun terakhir ini, namun masih banyak PR sering dilupakan konsekuensi yuridis dari pelaksanaannya. Untuk mencegah permasalahan atau tuntutan di kemudian hari maka perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :

    PEMASARAN DAN PENJUALAN
    Dalam masa pemasaran dan penjualan ini ada baiknya jangan melaksanakan pemasaran atau penjualan sebelum IMB diterbitkan oleh dinas terkait (dimiliki), terlebih lagi tanah dalam hal ini masih dalam proses pembebasan karena tindakan seperti ini dapat dikategorikan tindakan pidana “penipuan “ karena dianggap telah memasarkan atau menjual sesuatu yang belum sah/menjadi haknya.

    PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)
    Biasanya saat launching atau pameran perumahan banyak terjadi transaksi pemesanan, dimana konsumen membayar booking fee dengan hanya diberi penjelasan secara lisan oleh pengembang melalui Marketingnya tanpa memberikan gambaran serta draft PPJB.
    Hal itu tidak boleh dilakukan karena seharusnya pengembang sepatutnya memberikan draft PPJB nya karena antara Pihak Pengembang dengan Pihak Konsumen telah timbul konsekuensi hukum dengan dibayarkannya uang booking fee (masa berlakunya tertentu biasanya 14 hari) yakni : Bagi pengembang mempunyai konsekuensi bahwa pengembang (dalam hal ini pihak marketing) dilarang untuk menawarkan unit kavling/rumah yang telah dibayar booking feenya selama periode masih berlangsung (14 hari). Bagi konsumen konsekuensinya bahwa konsumen beritikad baik untuk melanjutkan ke tahap berikutnya (pembayaran DP sebesar 20-30% dari harga jual) karena kalau tidak maka uang booking fee setelah masa 14 hari tidak ada tindak lanjut dan pemberitahuan dari pihak konsumen maka uang booking fee hangus. Dalam realitanya bahwa sebagian konsumen properti tidak puas terhadap cara dan isi PPJB karena dianggap tidak adil, hal ini dapat dilihat sebagai peluang atau sebagai bahan negosiasi secara terbatas.
    Maksudnya tetap ada dan berdasarkan klausul-klausul yang berlaku guna melindungi kepentingan pengembang.

    Ada baiknya perlu diperhatikan beberapa hal sebagai rujukan hukum dalam membuat PPJB diantaranya :
    1. Syarat sahnya perjanjian .
    Menurut pasal 1320 KUHPerdata untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat sebagai berikut :
    a. Adanya kata “sepakat”, mereka mengikatkan diri, tidak ada paksaan kekhilafan dan penipuan.
    b. Adanya “kecakapan” untuk bertindak yang bisa diartikan :
    1). Cakap menurut hukum
    2). Berhak/berwenang melakukan perjanjian .
    Dalam hal ini (syarat dalam huruf a. dan b. ) sering disebut sebagai syarat subyektif dan jika salah satu point tidak ada maka salah satu pihak bisa minta perjanjian/perikatan dibatalkan.
    c. Suatu “hal tertentu”, harus jelas menyebutkan obyek tertentu.
    d. Sebab yang halal, pengikatan/perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan dengan UU, kesusilaan dan ketertiban.
    Dalam hal ini (syarat huruf c. dan d. ) sering disebut juga syarat obyektif , jika salah satu point di atas tidak terpenuhi maka perjanjian/ perikatan batal demi hukum.

    2. Kekuatan hukum suatu perjanjian
    Pasal 1338 KUHPerdata
    a. Suatu perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya (facta sun servanda) serta bebas menentukan materi/isi perjanjian sepanjang tidak bertentangan dengan ketertiban umum, kesusilaan dan kepatutan.
    b. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup.
    c. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.

    3. Pemutusan sepihak,
    yang diatur dalam perikatan perjanjian dan atau perjanjian kedua belah pihak, ada baiknya sesuai Pasal 1266 BW sebagai berikut :
    a. Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan-persetujuan yang bertimbal balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya.
    b. Dalam hal yang demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada hakim.
    c. Permintaan ini juga harus dilakukan meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam perjanjian.
    d. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan di dalam persidangan, maka hakim akan leluasa untuk menentukan, menurut keadaan atas permintaan si tergugat, memberikan suatu jangka waktu tertentu, namun jangka waktu tidak boleh lebih dari 1 bulan.
    Didalam penyusunan draft PPJB (legal drafting) yang standar perlu dimasukkan struktur perjanjian yang berisi dan mengatur antara lain sebagai berikut :
    1). Judul/kepala
    2). Komparisi perjanjian yaitu : berisi keterangan-keterangan mengenai para pihak atau atas permintaan siapa perjanjian itu dibuat, dimana para pihak yang akan menandatangani PPJB, apakah badan hukum PT pengembang itu telah mendapat pengesahan dari Menkumham, hal ini penting sehubungan dengan pertanggungjawaban dimana PT tersebut bubar dan atau pailit. Ini berkaitan dengan legal standing atas PT tersebut, apakah direktur yang menandatangani telah mendapat persetujuan dari Komisaris PT atau bila diwakilkan oleh orang lain selain direksi, harus mendapat kuasa dari direksi tersebut.
    3). Premis : yaitu ketenangan pendahuluan dan uraian singkat mengenai maksud dari para pihak, dimana harus ditegaskan bahwa pengembang telah memiliki atau menguasai lahan tersebut secara sah dan tidak dalam keadaan dijaminkan.
    4). Isi atau batang tubuh dari PPJB yaitu berisi tentang syarat-syarat/ketentuan-ketentuan :
    a). Harga Jual dan biaya-biaya lain yang ditanggung konsumen.
    b). Tanggal serah terima fisik tidak melebihi 18 bulan sejak pembayaran pertama.
    c). Adanya denda keterlambatan bila pengembang untuk membatalkan PPJB bila konsumen lalai.
    d). Hak konsumen untuk membatalkan perjanjian bila pengembang lalai akan kewajiban dengan pembayaran kembali seluruh uang yang telah disetor konsumen berikut denda-dendanya sebagaimana pengembang membatalkan perjanjian bila konsumen lalai melaksanakannya.
    e). Penandatanganan akta jual beli harus ada kepastian tanggalnya dan denda bila terjadi keterlambatan serah terima fisik.
    f). Masa pemeliharaan 100(seratus) hari sejak tanggal serah terima.

    SERAH TERIMA FISIK
    Tidak semua konsumen ingin secara langsung/secepatnya dilaksanakan serah terima, ada pula yang ingin menunda-nunda serah terima karena pada saat serah terima, maka seluruh hak dan kewajiban beralih kepadanya termasuk service charge dan pajak-pajak. Hal ini sering ditemui dalam praktek dilapangan.
    Untuk mengantisipasi hal tersebut dapat diatur dalam PPJB klausa serah terima bahwa : “bilamana konsumen tidak atau belum juga menandatangani berita acara serah terima setelah diberitahu secara tertulis 3 (tiga) kali berturut-turut, maka berita acara tersebut dapat dianggap telah ditandatangani atau memberi kuasa kepada pengembang untuk menandatangani hak dan kewajiban atau penguasaan unit properti tersebut telah beralih kepadanya “.
    Adapun draft berita acara serah terima fisik harus memuat hal-hal yang merupakan pengalihan fisik dan tanggung jawab dengan bahasa yang jelas dan tegas untuk menghindari penafsiran ganda.

    AKTA JUAL BELI
    Setelah serah terima fisik dan pengembang menerima uang penjualan unit properti secara keseluruhan atau penuh (lunas), selanjutnya dilaksanakan penandatanganan AJB dihadapan PPAT dan lazimnya pengaturannya itu diserahkan kepada PPAT/ Notaris sekaligus pengurusan balik nama serifikat. Pada tahap ini tidak ada hal yang signifikan karena telah diatur sebelumnya dalam PPJB.

    RAHMAT NUGROHO, SH.
    Konsultan Hukum, Hukum Bisnis dan Property
    Kantor Hukum Rahmat Nugroho, SH & Partners
    Jl. Geblagan Ruko No. 42 Rt 01 Tamantirto
    Kasihan Bantul 55183
    E-mail : rahmat_en@yahoo.com

    Sumber :
    1. KUHPerdata (Prof. R Subekti, SH., R. Tjitrosudibbio
    Edisi Revisi (cetakan ke duapuluh Sembilan) tahun 1999
    2.Erwin Kallo
    Seri Hukum Property , Aplikasi Hukum
    3.Study kasus Griya Madani Asri “Hunian Asri Keluarga Sakinah”tahun 2013
    4.Pengalaman di lapangan dan hasil observasi Penulis.

    PARTNER
    Amata Desain    ABOV - Architecture.Branding.Visioning    Archira - Architecture & Interior    Yuliana Pertamanan    Lawangarep Studio    Puri Desain