Seputar Biaya & Pajak Dalam Transaksi Properti
Seperti halnya dalam transaksi yang lain, jual beli rumah dan tanah juga mempunyai aturan-aturan tertentu dan hukum tanah yang harus diikuti oleh penjual atau pun pembeli. Beberapa aturan ini memang tidak tertulis, namun tetap harus diperhatikan karena menyangkut hukum tanah. Peraturan jual beli tanah yang utama sudah pasti mengenai urusan Akte. Antara pembeli dan penjual yang sudah bersepakat akan melakukan transaksi, harus membuat Akte Jual Beli atau sering disebut AJB. AJB ini akan berguna pada saat balik nama sertifikat tanah yang dijual nantinya. AJB untuk jual tanah ini dibuat di PPAT, dengan melampirkan sertifikat asli tanah, KTP, bukti pembayaran pajak serta persetujuan keluarga penjual. Jika tidak membuat AJB, maka kedua belah pihak akan kesulitan saat balik nama sertifikat.
Untuk transaksi rumah dijual, selain ada AJB untuk tanahnya juga ada akte pengalihan untuk aset bangunan di atas tanah. Sesuai dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26/PJ/2010 tentang Tata Cara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah Dan/Atau Bangunan, maka pihak penjual sudah harus melunasi PPh yang didapat atas hak guna bangunan tersebut. Pajak sudah harus disetor ke kas Negara, yang dibuktikan dengan SSP. Jadi untuk kelancaran transaksi, lunasi dulu kewajiban tersebut di atas.
Selain itu, peraturan jual beli tanah juga mewajibkan transaksi terjadi di depan PPAT. Hal ini dimaksudkan untuk mendapatkan transaksi jual tanah atau jual rumah yang aman antara kedua belah pihak, terhindar dari tindak penipuan dan juga pembohongan publik. Selain itu, dengan dilakukan di depan PPAT, pembeli atau penjual juga akan mengetahui kewajiban serta hak yang harus dilakukan, mempermudah pengurusan surat-surat dan izin. Namun selain itu, ada juga beberapa biaya yang harus dibayarkan untuk jasa PPAT ini.
Untuk peraturan rumah dijual, jika belum ada jual beli secara resmi maka segala hak dan kewajiban tetap ada di tangan penjual. Hal ini berlaku pada penjualan rumah di bawah tangan, apalagi jika masih dalam status kredit dan antara penjual serta pembeli akan melakukan over kredit. Jika tidak dengan orang yang dipercayai, maka sebaiknya jangan melakukan jual beli di bawah tangan.
Pada saat melakukan jual-beli tanah dan bangunan, pembeli maupun penjual akan dikenakan pajak. Penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) atas uang pembayaran harga tanah yang diterimanya, sedangkan pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) atas perolehan hak atas tanahnya. BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-beli tanah, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya. Pada transaksi jual-beli tanah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu pembeli.
Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP dalam jual beli tanah ini adalah harga transaksi. Ini jelas berbeda, misalnya, dengan tukar menukar, hibah atau warisan, yang dasar NPOP-nya menggunakan nilai pasar (Nilai Jual Objek Pajak/NJOP). Nilai Perolehan Obyek Pajak atau harga transaksi bisa lebih besar atau bisa juga lebih kecil atau bahkan bisa sama dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli. Apabila harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP. Sebaliknya, jika harga transaksi lebih besar dari NJOP, maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga transaksi tersebut, yaitu nilai paling tinggi di antara NPOP dan NJOP.
Tentang NPOPTKP
Selain NPOP dan NJOP, faktor lain perlu Anda perhatikan dalam menentukan besarnya BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tarif BPHTB.
Contohnya: Jika harga transaksi tanah Rp 100.000.000, maka sebelum harga transaksi tersebut dikenakan tarif BPHTB (5 persen), terlebih dahulu harga transaksi itu dikurangi NPOPTKP. Misalnya. dikurangi NPOPTKP sebesar Rp 60.000.000 untuk DIY. Hal ini akan membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual, karena penjual tidak dikenakan NPOPTKP.
Besaran NPOPTKP :
• Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, ditetapkan paling banyak Rp 300.000.000,-
• Dalam hal perolehan Hak Rumah Sederhana sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana melalui KPR Bersubsidi, ditetapkan sebesar Rp 42.000.000,-
• Selain 2 hal diatas, ditetapkan paling banyak Rp 60.000.000,-**(dan atau tergantung daerah masing-masing)
Contoh Perhitungan Besaran BPHTB (Pajak Pembeli) :
Sebuah rumah dengan bangunan 100 m² berdiri di atas lahan 200 m². Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp 800.000 per m² dan nilai bangunan Rp 400.000 per m². Dengan besaran NPOTKP daerah tersebut
Rp. 60.000.000, berapa besaran BPHTB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?
Harga Tanah : 200 m² x Rp 800.000 = Rp. 160.000.000
Harga Bangunan : 100 m² x Rp 400.000 = Rp. 40.000.000
Jumlah harga pembelian properti = Rp. 200.000.000
Nilai Pajak Tidak Kena Pajak = Rp. 60.000.000
Nilai Penghitungan BPHTB :Rp. 200.000.000 – Rp 60.000.000 = Rp. 140.000.000
BPHTB Yang Harus Dibayar: 5% x Rp. 140.000.000 = Rp. 7.000.000
Contoh Perhitungan Besaran PPh (Pajak Penjual)
Seseorang menjual sebuah rumah di Jakarta dengan tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP harga tanah Rp 800.000 per m² dan nilai bangunan Rp 400.000 per m². Berapa besaran PPh yang harus dikeluarkan oleh penjual rumah tersebut?
Harga Tanah : 200 m² x Rp 800.000 = Rp. 160.000.000
Harga Bangunan : 100 m² x Rp 400.000 = Rp. 40.000.000
Jumlah harga pembelian properti = Rp. 200.000.000
Pph yang harus dibayar : 5 % x Rp 200.000.000 = Rp 10.000.000
Perlu diketahui oleh konsumen bahwa ketika membeli rumah kepada developer, sertifikat yang keluar pastilah berstatus Hak Guna Bangunan (HGB). Namun, konsumen janganlah khawatir karena sertifikat ini dapat dinaikan statusnya menjadi Hak Milik (HM). Konsumen dapat melakukan pengurusan pada kantor Pertanahan (BPN) di wilayah tanah SHGB tersebut berada, dengan melengkapi persyaratan ;
1. Sertifikat asli HGB yang akan diubah status
2. Fotocopy IMB (Izin Mendirikan Bangunan) yang memperbolehkan dipergunakan untuk didirikan bangunan
3. Bukti identitas diri
4. Fotokopi SPPT PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) terakhir
5. Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat
6. Surat pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 bidang dan luas kurang dari 5000 m²
7. Membayar biaya perkara
Sehubungan dengan proses kenaikan status tanah dari Hak Guna Bangunan (Sertipikat HGB) menjadi Hak Milik (Sertipikat HM), konsumen harus membayar biaya dengan perhitungan :
2% x (NJOP tanah 60 juta)
Contohnya : Harga NJOP tanah Rp. 1.000.000 dengan luas tanah 200 /m² maka :
NJOP tanah
= Rp. 1.000.000 x 200/ m² = Rp. 200.000.000
Jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan status SHM adalah ;
= 2% x (Rp. 180.000.000 – Rp. 60.000.000) = Rp. 2.400.000
Adapun maksud dan tujuan ulasan tersebut di atas, diharapkan dapat memberikan informasi bagi konsumen maupun pelaku bisnis perumahan. Sehingga akan terwujud sebuah transaksi yang sehat dan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum.
OBJEK BPHTB :
Adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang meliputi :
• Pemindahan Hak karena :
Jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan/badan hukum lainnya, pemisahan hak yg mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah.
• Pemberian hak baru karena :
Kelanjutan pelepasan hak, diluar pelepasan hak.
Hak atas tanah yg perolehannya dikenakan BPHTB adalah: hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, hak pengelolaan.
OBJEK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB :
Perwakilan diplomatik, konsulat berdasar azas perlakuan timbal balik, negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum., badan/perwakilan organisasi internasional yg ditetapkan oleh menteri keuangan, orang/badan karena KONVERSI HAK atau karena perbuatan hukum lain yg tidak adanya perubahan nama, orang/badan karena wakaf
SUBJEK BPHTB :
Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan
atau bangunan
WAJIB PAJAK BPHTB :
Subjek pajak diatas menjadi Wajib Pajak apabila dikenakan kewajiban membayar pajak BPHTB.
(berbagai sumber-red)
