Cermat & Tepat Berinvestasi Apartemen
Properti masih menjadi incaran bagi para investor untuk menanamkan modalnya. Investasi properti terbukti memberikan keuntungan yang menarik. Jogja sebagai kota pendidikan dan pariwisata tengah marak dengan jenis investasi properti jenis Apartemen dan Condotel. Demand hunian bergaya apartemen saat ini masih sangat tinggi. Meski tergolong baru, namun beragamnya penghuni dan tingginya permintaan hunian menjadi beberapa alasannya. Beragamnya penduduk Jogja membawa gaya hidup yang berkembang. Hunian bergaya apartemen saat ini menjadi salah satu pemenuhan gaya hidup yang juga menyimpan investasi.
Berbeda dengan jenis investasi rumah yang harga tanahnya cenderung terus naik, sementara nilai bangunan susut dari waktu ke waktu, nilai investasi apartemen dapat Anda harapkan hanya melalui bangunannya. Karena itu, lokasi apartemen, legalitas apartemen, kualitas konstruksi apartemen, jenis fasilitas yang tersedia, dan pasar sewa menjadi kunci penting untuk melihat apakah investasi apartemen tersebut dapat tumbuh atau tidak. Bila persyaratan di atas baik, nilai investasi apartemen dapat diprediksi akan mengalami kenaikan yang cukup signifikan.
Lokasi, lokasi, dan lokasi kiranya hal ini menjadi syarat utama yang harus diperhatikan bagi para investor dalam menanamkan uangnya. Cermatilah lingkungan sekitar apartemen, apakah cukup mendukung dari segi perkembangan, serta aksesibilitas untuk menjangkau berbagai sarana pemenuhan kebutuhan sehari-hari. Lokasi apartemen yang strategis akan membuat kawasan tersebut terlihat premium karena dapat memberikan kemudahan dan penghematan waktu. Pastikan lokasi apartemen yang ingin menjadi sasaran investasi berada pada poros-poros jalan utama yang menghubungkan berbagai daerah. Selain itu kedekatan dengan berbagai fasilitas umum seperti pusat perdagangan dan perkantoran, perbankan, sekolah, rumah sakit, pasar, hotel, terminal busway serta sarana hiburan akan menjadikan investasi Anda semakin berkembang.
Setelah lokasi didapat dengan kondisi yang prestisius, hal lain yang harus diperhatikan ialah legalitas apartemen tersebut. Legalitas apartemen tersebut dapat mulai dipertanyakan dari sertifikat induk biasanya bersifat Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama pengembang. Hal ini dikarenakan tanah yang dibeli atas nama pengembang berbadan hukum tidak bisa langsung Hak Milik (HM). Namun ada juga pengembang yang hanya memiliki status tanah Hak Pakai Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Sebagai investor, Anda perlu memperhatikan kredibilitas pengembang yang memasarkan unit hunian rumah susun. Sebelum membeli apartemen pastikan Anda sudah memeriksa aspek legalitas atas lokasi apartemen yang akan dibangunnya. Anda dapat meminta copy Sertifikat Induk atau HGB tanahnya, guna memberikan kepastian mengenai keabsahan kepemilikan tanah yang akan dikembangkan menjadi apartemen tersebut. Jika Anda merasa 'buta' atau kurang yakin dengan pengecekan HGB ini, Anda bisa datang ke Badan Pertahanan Nasional (BPN) di mana apartemen atau condotel tersebut akan dibangun.
Apabila keabsahan sertifikat induk sudah sesuai dengan ketentuan Badan Pertanahan Nasional, maka legalitas yang harus dimiliki developer adalah Surat Ijin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT). SIPPT ini dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat, dapat berasal dari Gubernur atau Walikota/Bupati dimana pembangunan apartemen tersebut berlangsung. Pengecekan Surat Ijin Penunjukan dan Penggunaan Tanah dapat dilakukan dengan menghubungi atau datang langsung ke Kantor Dinas Tata Kota, Pemerintah Kota/Kabupaten, maupun ke Pemerintah Propinsi.
Tak hanya itu, legalitas berikutnya yang harus dimilki oleh pengembang adalah Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Untuk lebih meyakinkan, Anda dapat melakukan pengecekan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) kepada dinas-dinas terkait. IMB dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat yang berfungsi sebagai pengendali keandalan bangunan. IMB memiliki jangka waktu penggunaan secara berkala, jika jangka waktu sudah habis maka pengelola harus mengajukan IMB lagi. Dengan melihat IMB, kita bisa melihat kesesuaian struktur bangunan beserta peruntukannya. Apakah peletakan bangunannya sudah sesuai dengan ketentuan teknis, mulai dari garis sempadan bangunan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan Ketinggian Bangunan.
Menjadi sesuatu yang penting diperhatikan, adalah legalitas terakhir yang harus dimiliki oleh satuan apartemen. Legalitas tersebut berupa Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMASRS). Selain itu pastikan juga legalitas tanah dimana apartemen tersebut didirikan. Legalitas yang wajib dimiliki oleh Anda selaku investor apartemen adalah bersifat Strata Tittle, biasanya disebut juga dengan nama “Hak Milik” atas apartemen. Akan tetapi, perlu diketahui ada 2 jenis kepemilikan untuk strata Tittle apartemen, yaitu : Strata Tittle/Hak Milik di atas tanah developer (HGB Murni) dan Strata Tittle/Hak Milik di atas pemerintah (HGB di atas HPL). Strata Tittle/Hak Milik di atas tanah developer (HGB Murni), berarti legalitas untuk kepemilikan atas bangunan dan tanah, dimana tanahnya ini adalah murni pembebasan yang dilakukan oleh developer (swasta). Nantinya tanah tersebut bisa dimiliki dan sertifikat kepemilikan tanah tersebut diserah terimakan ke para pemilik unit apartemen dengan status kepemilikan secara bersama dan dipercayakan kepada persatuan pengelola apartemen. Jenis Strata Tittle yang kedua adalah Strata Tittle/Hak Milik di atas tanah pemerintah (HGB di atas HPL). Strata Tittle jenis ini maksudnya adalah legalitas untuk kepemilikan atas bangunan saja. Tanah yang digunakan untuk membangun apartemen tersebut adalah milik pemerintah atau pihak tertentu lainnya, sehingga tanah tersebut tidak bisa dimiliki dan Strata Tittle (Hak Milik). Investor atau penghuni apartemen hanya memiliki hak atas satuan unit ruang bangunan apartemen saja.
Hal lain yang juga harus diperhitungkan dan dicermati secara jeli adalah kualitas konstruksi bangunan dan pengelolaan apartemen ke depannya. Kualitas konstruksi termasuk dalam perawatannya berkaitan erat dengan track record developer yang mengembangkannya. Rekam jejak developer yang berkualitas dan berkomitmen membangun apartemen dengan baik, akan mempengaruhi investasi ke depan. Berbeda dengan jenis investasi hunian landed yang lebih banyak bergantung pada kenaikan tanah, pada investasi apartemen kualitas bangunan dan perawatan sangat penting. Perawatan atau pengelolaan apartemen yang baik tentu juga akan berpengaruh pada investasi. Pastikan pengelola apartemen memiliki jaringan dan reputasi yang baik dalam mengelola apartemen dan mempunyai jaringan internasional karena biasanya mereka mempunyai jaminan kesuksesan memasarkan apartemen dan menaikkan nilai investasi.
Unsur lain yang juga akan berpengaruh pada pertumbuhan nilai investasi adalah ketersediaan fasilitas pendukung kehidupan dan gaya hidup penghuninya. Fasilitas keamanan, ruang pertemuan, kolam renang hingga hadirnya mall dalam kawasan apartemen merupakan beberapa contoh fasilitas yang sering dihadirkan oleh pengembang. Dengan fasilitas yang beragam, tak heran jika sebuah apartemen selalu memberikan management building untuk mengelola. Dalam perjalanannya penghuni apartemen akan dikenakan biaya perawatan bangunan dan fasilitas yang menjadi milik bersama.
Pun demikian, jika Anda membeli apartemen murni untuk investasi maka Anda harus memperhatikan juga rental income atau penghasilan yang didapatkan melalui uang sewa unit apartemen tersebut. Apartemen yang memiliki lokasi, kualitas bangunan dan fasilitas yang memadahi dapat memberikan rental income yang menarik. Dalam investasi Apartemen atau Condotel dikenal istilah Return Of Investment (ROI). ROI merupakan rasio index keuntungan atau laba yang diperoleh dari modal yang ditanamkan. ROI biasanya tercatat dalam bentuk prosentase. Rata-rata prediksi Return Of Investment (ROI) yang dapat dihasilkan dalam investasi Apartemen atau Condotel di kota Jogja pada kisaran 7%-10% per tahun. (Dari berbagai sumber)
