Rumah Susun, Apakah Sudah Waktunya?

Saat ini kota yang terkenal sebagai kota pendidikan dan pariwisata ini tengah tumbuh pesat jenis hunian vertikal. Vertical House dapat dibagi menjadi jenis residence dan komersial. Jenis residence adalah apartemen atau rumah susun, sedangkan kategori komersial dapat berupa office, atau condotel. Hunian vertikal residence atau sering disebut rumah susun, atau apartemen kini tumbuh subur sebagai pilihan hunian baru. Banyak yang bertanya, apakah sudah saatnya hunian vertikal hadir di kota Jogja? Menurut Remigius Edy Waluyo, Ketua DPD Real Estate Indonesia (REI) Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY), melihat semakin terbatasnya lahan yang dapat digunakan sebagai hunian dengan aksesibilitas yang dekat dengan kota, dan untuk lebih menghemat waktu, kedepannya hunian jenis vertikal adalah salah satu alternatif pilihannya. “Melihat beberapa pertimbangan, seperti tanah yang semakin terbatas, dan kemacetan jalan yang sudah mulai terasa, saya rasa kedepannya, masyarakat Jogja juga harus mulai memilih rumah susun sebagai alternatif pilihannya”, paparnya.

Pun demikian, jika dilihat dari penjualan yang didapat para pelaku bisnis apartemen di kota Jogja ternyata mendapat respon pasar yang bagus. Hal ini dikarenakan pasar properti Jogja tak hanya bagi konsumen lokal. “Kalau dilihat dari prospek pasar properti Jogja masih sangat bagus, karena pasar properti Jogja ini adalah nasional”, ungkap Remi. Lebih lanjut Remi menambahkan para pelaku bisnis apartemen yang sudah bermain di Jogja, harus lebih jeli menyasar pasar, mahasiswa dari luar kota cukup prospektif.

Sedangkan bagi para konsumen yang berminat membeli apartemen di kota Jogja harus lebih jeli berkaitan dengan legalitasnya. Kebanyakan apartemen yang saat ini ditawarkan para pengembang berada di Wilayah Kabupaten Sleman, sedangkan Pemerintah Daerah Kabupaten Sleman sendiri belum memiliki Perda yang mengatur secara khusus tentang apartemen. “ Permintaan, dan penyuplai (pengembang-red) sebenarnya cukup banyak, namun pemerintah daerah yang belum siap tentang peraturannya, makanya kami dari pengurus REI DIY berencana pada rangkaian Musda REI besok September kita akan mengadakan semacam seminar tentang Vertical House”, ucap Remi. Yang perlu dicatat saat membeli properti jenis vertikal adalah konsumen akan mendapatkan sertifikat berupa Hak Milik Strata Title. Sama halnya dalam perijinan hunian landed house, perijinan rusun atau apartemen juga akan diawali dengan mendapatnya Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT) - Dokumen Lingkungan - Rencana Tata Bangunan (RTB atau sama dengan siteplan) - Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), jika IMB sudah dikantongi maka pengembang baru bisa melakukan proses pembangunan. Apabila proses pembangunan sudah selesai, pengembang harus mengajukan Ijin Layak Huni.

Strata Title diterbitkan BPN setelah mendapatkan rekomendasi dari Dinas Pekerjaan Umum (DPU) tentang dokumen Pertelaan. Dokumen ini akan mengatur tentang apa yang menjadi hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Bagian bersama adalah bagian dari rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan rumah susun, bagian bersama ini melekat pada konstruksi rumah yang berupa struktur rumah susun atau fasilitas yang ada di atas atau di dalam rumah susun. Benda bersama adalah benda yang bukan bagian dari bangunan rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan rumah susun. Selanjutnya, tanah bersama, adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri bangunan rumah susun.

Melihat penjualan apartemen atau rusun yang cukup cepat, Remi mengingatkan, jika sesuai Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, bagian tujuh tentang pemasaran dan jual beli rumah susun, proses Akta Jual Beli baru dapat dilakukan setelah pembangunan rusun atau apartemen selesai dibangun. Sebelum pembangunan selesai proses jual beli Sarusun (Satuan Rumah Susun) dapat dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB tersebut pun dapat dilakukan setelah memenuhi kapasitas atas status kepemilikan tanah, kepemilikan IMB, ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum, keterbangunan paling sedikit 20 %, dan hal yang diperjanjikan.

Lebih lanjut Remi, yang juga sebagai pelaku bisnis properti, menambahkan jika rusun atau apartemen sudah selesai dibangun dan ditempati satu hal yang penting dan tidak boleh dilupakan adalah dibentuknya Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun (PPPRS). PPPRS ini sebagai pemegang otoritas tertinggi yang akan mengatur pengelolaan rusun yang akan mengatur tentang penyelenggaraan pengelolaan (tentang badan pengelola dan biaya pengelolaan). Pengurus Perhimpunan inilah yang menyusun AD-ART dan Tata Tertib Hunian. “PPRS ini akan melaksanakan AD-ART apartemen, iuran pengelolaan (service charge) dan iuran perawatan (sinking fund) yang dibayarkan oleh setiap penghuni akan dikelola demi kenyamanan bersama”, terangnya. Iuran pengelolaan digunakan untuk kepentingan operasional gedung seperti listrik, air, dan kebersihan. Sedangkan iuran perawatan digunakan untuk merawat gedung yang biasanya dilakukan secara tahunan atau tergantung pada kondisi gedung.

Berbicara mengenai prospek properti vertikal, Remi juga menyinggung tentang bisnis Condotel yang juga tak kalah menarik. Ikon kota Jogja sebagai kota pariwisata menjadi tentu menyimpan pertumbuhan nilai investasi yang menarik. Dimana setiap tahunnya banyak wisatawan lokal maupun asing yang mencantumkan Jogja sebagai daerah yang patut disinggahi. Namun, untuk mengurangi masalah-masalah dikemudian hari, Remi berpesan, konsumen Condotel harus lebih jeli dan kritis tentang perjanjian yang disepakati, dan melihat track record pengembang maupun manajemen dan operatornya. “ Condotel merupakan jenis investasi yang menarik, namun konsumen harus cermat, lihat dulu siapa pengembangnya, track record operatornya, dan perjanjian tentang pembagian hasilnya, apakah profit sharing atau revenue sharing, karena ini akan berpengaruh pada pertumbuhan investasinya”, terangnya Remi. Greg-Red