Aspek Hukum Pembebasan Tanah

Peluang bisnis pada sektor properti (perumahan) menjadi hal yang menggairahkan bagi para pengembang. Permintaan pasar yang besar menimbulkan harapan, memperoleh keuntungan di sektor ini juga akan besar. Hingga sering muncul permasalahan dalam perjalanan seperti pengembang yang melupakan legalitas dari produk mereka dan hanya memikirkan profit semata. Pada akhirnya konsumenlah yang menjadi korbannya. Untuk menjaga legalitas suatu produk perumahan diperlukan kerjasama antara konsumen, pengembang dan pemerintah. Banyaknya kasus tentang legalitas yang tidak komplit, saat ini menuntut sikap kritis dari konsumen untuk menanyakan kelengkapan legalitas produk yang dijual. Sedangkan bagi pengembang agar produk perumahannya tidak mengalami kendala dalam perijinan, diharapkan melakukan langkah-langkah sesuai peraturan pemerintah daerah setempat.

Legalitas perumahan dapat dikatakan sesuai dengan prosedur dan lengkap, apabila pengembang perumahan tersebut sudah memenuhi perijinan sebagai berikut :
1. Ijin Pemanfaatan Tanah / Izin Lokasi
2. Perolehan Tanah
3. Penyusunan Dokumen Lingkungan
4. Pengesahan Siteplan
5. Pemecahan Sertipikat
6. Ijin Mendirikan Bangunan

Ijin Mendirikan Bangunan menjadi puncak dari bukti bahwa perijinan suatu perumahan tersebut sudah beres. Bagi pengembang supaya penjualan lancar dan untuk meminimalisir permasalahan dalam hal perijinan sebaiknya sejak awal memperhatikan beberapa faktor mulai dari Pembebasan Lahan, Pemasaran, Serah Terima Fisik, dan Akta Jual Beli (AJB). Tahap awal yang harus diperhatikan adalah mengenai pembebasan lahan.

Sangat menyenangkan bila Anda/perusahaan Anda berhasil mendapatkan tanah”bagus” dilokasi “emas” dan “strategis” dengan harga “miring”, akan tetapi semua itu tidak akan berarti bilamana pada akhirnya Anda atau perusahaan Anda harus bersusah payah merogoh kocek dalam-dalam (biaya) dan banyak mengorbankan waktu, tenaga dan pikiran untuk mempertahankan hak Anda atas tanah tersebut dari tuntutan konsumen, warga atau pihak ketiga, dimana selama ini sebagian besar pengembang sering mengabaikannya walaupun proyeknya telah selesai.

Dalam suatu pembebasan tanah, aspek hukum merupakan kunci pengaman guna mencegah terjadinya sengketa dikemudian hari. Ada baiknya Anda/perusahaan/pengembang sebelum melakukan transaksi/pelepasan hak atas tanah, melakukan legal audit guna menjamin keamanan, dimana legal audit ini meliputi verifikasi dokumen dan investigasi lapangan.

Secara garis besar bisa diuraikan meliputi :
1. Pastikan...
bahwa transaksi/pelepasan hak tersebut tanpa ada paksaan, penipuan ancaman dan atau kekerasan yang dapat membatalkan transaksi tersebut dikemudian hari.

2. Pastikan...
melalui Advice Planning bahwa pembebasan tanah tersebut berada didalam lokasi yang benar-benar aman untuk dikembangkan menjadi perumahan atau peruntukan bisnis lainnya. Hal ini bisa dicek melalui Dinas Tata Kota / Dinas PU / Bapeda / Kimpraswilhub/DPPD (Kab. Sleman), jika status tanah tersebut berupa tanah sawah dan termasuk masuk jalur hijau/pertanian serta untuk mengetahui rencana perubahan peruntukan tanah di lokasi tanah yang akan dibeli. Tentunya Anda atau perusahaan Anda tidak ingin membeli tanah yang peruntukannya untuk pembangunan kepentingan umum serta rencana pelebaran jalan atau taman atau taman kota dikemudian hari, yang nantinya proyek Anda bisa digusur.

3. Pastikan...
bahwa Dokumen-dokumen yang Anda teliti dan periksa adalah benar dan sah dengan melakukan cross check kepada instansi atau pihak yang berwenang yang menerbitkannya. Dalam hal tanah tersebut sudah bersertifikat atau belum , jika sudah berserifikat maka keabsahannya bisa dicek di Kantor Pertanahan setempat sekaligus memastikan beberapa hal sebagai berikut :
a. Apakah tanah tersebut dalam keadaan sengketa/ tidak
b. Apakah tanah tersebut dialihkan kepada pihak ketiga atau tidak
c. Apakah tanah tersebut sedang dibebani hak tanggungan oleh pihak ketiga atau tidak (sedang dijaminkan)
d. Apakah tanah tersebut telah sesuai dengan gambar situasi di sertifikat.
Jika belum bersertifikat dan masih berbentuk tanah adat , maka bisa dicek di kelurahan /pemerintahan desa setempat.

4. Pastikan...
melakukan verifikasi dokumen dan investigasi dilapangan secara bertahap meliputi :
a. Pengecekan Fisik
Pengecekan ini perlu dilakukan untuk memastikan bahwasannya apakah si penjual benar-benar menguasai fisik tanah yang akan dijual serta memastikan obyek secara fisik apakah benar sesuai batas-batas yang tertera dalam dokumen atau sertifikat tersebut dengan kata lain letak tanah tersebut benar sesuai gambar situasi di Sertifikat. Jangan sampai dikemudian hari timbul masalah dikarenakan penjual fiktif dan ternyata bukan haknya serta tidak tahu menahu batas-batas tanah tersebut, tanah itu ternyata secara fisik dikuasai oleh pihak lain atau ketiga atau penghuni tanpa hak (PTH). Bilamana itu terjadi, pembeli tanah person atau perusahaan Anda harus bersusah payah mengosongkan tanah tersebut yang sudah dibeli dan merogoh kocek yang lebih banyak untuk biaya ganti rugi pengosongan tanah.
b. Memastikan penjual adalah pemegang hak yang sah dimana kita bisa mengecek keabsahan pernikahan penjual, apakah harta tersebut merupakan harta bersama/gono-gini dari sepasang suami istri atau fatwa waris bila tanah tersebut tanah warisan atau hibah, atau tanah yang berasal dari jual beli atau hal lain yang sah secara hukum.
c. Memastikan subyek bahwa orang yang melepaskan tanah tersebut adalah orang yang berwenang baik secara langsung melalui surat kuasa atau surat keterangan sah secara hukum.

5. Pastikan...
Segera lakukan penguasaan secara fisik obyek tanah tersebut setelah pembayaran uang pelepasan hak tanah yang bersangkutan dengan maksud guna mencegah pihak lain yang tidak berhak ikut mengklaim tanah tersebut, selanjutnya dilakukan penandatanganan dokumen surat dihadapan Notaris/PPAT setempat dimana obyek tanah berada.
Demikian uraian singkat ini semoga bermanfaat.

RAHMAT NUGROHO, SH
Konsultan Hukum, Hukum Bisnis dan Property
Kantor Hukum Rahmat Nugroho, SH & Partners
Jl. Geblagan Ruko No. 42 Rt 01 Tamantirto
Kasihan Bantul 55183
E-mail : rahmat_en@yahoo.com