MBR Siapa Yang Suplai ?

Berbicara rumah sebagai salah satu kebutuhan primer manusia setiap tahunnya selalu mengalami peningkatan. Seiring dengan permintaan rumah yang terus ada, saat ini para pelaku bisnis perumahan maupun pemerintah dihadapkan pada beberapa permasalahan mendasar. Keterbatasan dan semakin mahalnya harga dasar lahan menjadi kendala dalam menyuplai permintaan rumah di masyarakat. Untuk itu perlu kerjasama yang baik antar pemangku kepentingan agar kebutuhan rumah dari semua segmen masyarakat dapat terpenuhi.

Menurut Ketua Dewan Pengurus Daerah Real Estate Indonesia (DPD REI) DIY, Nur Andi Wijayanto, permasalahan utama dalam menyuplai kebutuhan rumah adalah lahan. Saat ini pembangunan perumahan di kota Jogja masih terpusat di beberapa titik saja. Sleman, Kota Jogja, dan Bantul masih menjadi daerah yang diburu. Dengan pembangunan yang hanya terpusat maka lahan akan semakin habis, dan harga dasar tanah akan menjadi lebih mahal. Akibatnya jelas supply bagi masyarakat lokal berpenghasilan rendah sulit untuk terpenuhi. Padahal daerah Barat kota Jogja masih menyimpan lahan yang sebenarnya cukup potensial untuk digarap. “Pembangunan saat ini masih terpusat, kami melalui asosiasi mulai mendorong anggota untuk melebarkan lokasi buruan ke sisi Barat atau Timur, sehingga harga dapat lebih terjangkau dan pemenuhan rumah di semua segmen”, terang Andi.

Selain itu, dikatakan Andi, dengan kue yang sedikit dan diperebutkan orang banyak, terkadang menimbulkan asumsi masyarakat bahwa sektor properti hanyalah penghabis lahan hijau. Asumsi masyarakat tersebut tidak bisa disalahkan, karena banyak faktor yang mempengaruhinya. Maka saat ini dalam hal ini kami selaku asosiasi juga selalu bekerja sama dengan pihak regulator untuk secara jelas menerbitkan tata ruang suatu wilayah. Dengan tata ruang yang jelas diharapkan kebutuhan pangan dan papan tidak selalu berbenturan. Dari interen, DPD REI DIY selalu menekankan setiap anggota yang akan membuka lahan baru harus memenuhi persyaratan yang berlaku, terutama dalam hal tata ruang. Jika daerah tersebut merupakan kawasan pertanian, ya jangan digunakan untuk perumahan. “Saat ini keanggotaan REI menjadi salah satu syarat dalam pengajuan ijin, merupakan kebanggaan bagi kami. Perumahan yang benar saat ini sedang kami kampanyekan. Maka dalam pameran REI Expo yang berlangsung pada 1 – 7 Desember lalu, kami mensyaratkan setiap produk yang ditawarkan harus sudah berizin. Minimal adanya IPT”, terang Andi tegas.

Kebutuhan pangan dan papan sama-sama kebutuhan primer manusia, ini seharusnya berjalan berbarengan. “Sebagai contoh Kabupaten Sleman, kita tahu sebagian wilayah Sleman adalah sebagai penyangga sumber air tanah di kota Jogja, sebagian lagi sebagai penyuplai lumbung padi, dan ada wilayah yang memang diperuntukan bagi permukiman. Di sini peran regulator dalam hal ini pemerintah daerah menjadi sangat penting. Pemerintah harus lebih detail membuat tata ruang daerah mana yang dapat dijadikan permukiman dan pangan, sehingga dua kebutuhan tersebut tidak bertabrakan. Dan jika tata ruang tersebut sudah diperdakan, harus ada komitmen untuk menjalankannya secara benar. Kami sebagai asosiasi akan mengingatkan anggota kami untuk selalu mematuhi Perda tersebut”, papar Andi.

Di kota Jogja sendiri pertumbuhan penduduknya tergolong cukup cepat karena pertumbuhan organik maupun migrasi. Dituturkan Nur Andi Wijayanto, ada dua hal yang menyebabkan pertumbuhan penduduk di kota Jogja ini cukup pesat. Pertumbuhan secara organik atau kelahiran dan pertumbuhan secara migrasi. Pertumbuhan secara migrasi di Jogja lebih banyak dikarenakan aspek pendidikan. Setiap tahunnya banyak banyak mahasiswa baru yang memasuki Jogja untuk menimba Ilmu. “Dengan percepatan pertumbuhan secara organik maupun migrasi, pemerintah daerah harus lebih cepat menghitungnya agar lahan yang dapat digunakan permukiman lebih jelas. Caranya yang dengan tata ruang yang dijadikan Perda selama 15 - 20 tahun kedepan”, ucap Andi. Permasalahan yang muncul, menurut Andi, saat ini adalah bagaimana mensuplai kebutuhan rumah bagi kalangan masyarakat berpenghasilan rendah di tengah semakin mahalnya harga lahan.

Kebutuhan rumah di Jogja hingga kini masih mengalami backlog. Dari data DPD REI DIY backlog di Jogja sekitar 10.000 per tahun dan lebih banyak bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Sesuai dengan Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2014 mengungkapkan bahwa harga rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah di kota Jogja adalah 105 juta. Padahal dari data yang dimiliki DPD REI DIY sebagian besar anggota REI berhasil menyuplai pasar dengan kisaran harga rumah 300 – 500 jutaan. “ Di tahun 2012 DPD REI DIY berhasil menyuplai hunian sebanyak 2750 unit rumah, dan ditahun 2013 sebanyak 2900 an unit, namun titik temu antara supply dan demand ya lebih banyak di kisaran harga tersebut. Dari data 60 % anggota kami lebih banyak terserap di kisaran tersebut, sedangkan bagi masyarakat MBR hanya sekitar 10 %”, terangnya.

Secara pembiayaan sebenarnya pemerintah melalui Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Indonesia telah menelurkan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan dalam rangka pengadaan perumahan melalui kredit atau pembiayaan pemilikian rumah sejahtera. Namun, masih mengalami beberapa masalah dalam penerapannya. Kebijakan yang pada awalnya ditujukan kepada golongan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) tersebut kurang menarik minat pengembang, meski pemerintah menyediakan berbagai insentif bagi developer yang bersedia menjalankan program tersebut.

Dikatakannya lebih lanjut, ada beberapa hal yang membuat program tersebut tidak berjalan dengan baik. Pertama, fasilitas subsidi yang diberikan pemerintah tidak mencakup penyediaan tanah. Pertumbuhan harga tanah yang terus naik bahkan tidak terkontrol menjadi kendala bagi para pelaku bisnis perumahan untuk menyediakan rumah sesuai dengan kebijakan FLPP yang berlaku. “Padahal, harga tanah di DIY belakangan ini kenaikannya tak terkendali. Hal tersebut membuat kebanyakan pengembang berpikir untuk membangun 'rumah murah' meski diiming- imingi berbagai fasilitas subsidi,” kata Andi.

Berdasar permasalahan tersebut maka di tahun ini DPD REI DIY berencana akan bekerjasama dengan pemerintah daerah untuk bersama-sama menyediakan lahan yang terjangkau dan terakses secara baik bagi masyarakat MBR. Saat ini salah satu solusi yang dapat dilakukan, menurut Andi, untuk mencukupi rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah adalah dengan mulai mengedukasi diri kita dan masyarakat Jogja untuk terbiasa dengan hunian bersusun (Rusun). “ Saat ini kita sudah harus mulai mengubah paradigma bahwa rumah itu harus 'ngambah lemah'. Saat ini rumah susun pun juga merupakan hunian. Kita harus mulai terbiasa dengan itu. Karena semakin hari tanah itu tidak bertambah, tetapi manusianya bertambah. Solusinya ya pembangunan ke atas”, paparnya. Semakin terbatasnya lahan yang dapat digunakan sebagai rumah sejahtera tapak, Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) berencana mengubah kebijakan tentang skema Kredit Pemilikan Rumah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (KPR FLPP) untuk rumah sejahtera tapak dan akan fokus ke rumah susun. Kemenpera bakal mencabut bantuan subsidi untuk rumah tapak. Peraturan ini mulai berlaku 2015. Meskipun demikian, Kemenpera tetap menyalurkan KPR FLPP untuk rumah susun (rusun). Tujuannya supaya mampu mendorong pembangunan hunian vertikal untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di Indonesia. Greg-Red