Prospek Properti Jogja 2014 Tetap Tumbuh Meski Melambat
Prospek properti Jogja tahun 2014 diyakini masih akan mengalami pergerakan, tetapi tidak sekencang tahun-tahun sebelumnya. Harga dasar tanah yang sudah merangkak naik bahkan tergolong tak terkontrol, peraturan-peraturan terbaru mengenai pembangunan perumahan, peraturan Bank Indonesia mengenai pembiayaan perumahan, suku bunga perbankan yang tinggi, dan iklim politik adanya pemilihan umum menjadi alasan perlambatan tersebut. “ Di tahun ini bisnis properti Jogja akan mengalami perlambatan dibanding tahun kemarin, namun di Jogja ini cukup spesifik, konsumen properti Jogja yang tak hanya berasal dari lokal tetapi nasional membuat permintaan properti di kota ini masih cukup prospektif, kalupun terjadi perlambatan mungkin dikisaran 10 hingga 15 persen”, papar Remigius Edy Waluyo, Ketua DPD Real Estate Indonesia (REI) Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY). Lebih lanjut tuturnya, kekhasan dan ikon kota Jogja dengan berbagai keunikannya menjadi daya tarik tersendiri bagi konsumen nasional. Iklim sosiologis masyarakat Jogja yang ramah dan iklim politik Jogja yang masih nyaman untuk sebuah hunian, membuat mereka ingin menikmati kota Pendidikan dan pariwisata ini. “ Yang jelas banyak alasan bagi konsumen nasional untuk merasakan tinggal di kota Jogja”, ucapnya singkat.
Suku bunga kerdit yang cukup tinggi dan penerbitan surat edaran Bank Indonesia (BI) terkait penyempurnaan ketentuan Loan To Value (LTV) atau Financing To Value (FTV) untuk kredit kepemilikan proeprti dan kredit konsumsi beranggunan properti, di tahun ini akan cukup berpengaruh pada penyerapan. LTV/FTV adalah rasio antara nilai kredit atau pembiayaan yang dapat diberikan bank terhadap nilai agunan berupa properti pada saat pemberian kredit atau pembiayaan. LTV/FTV ini akan mengatur beberapa hal, diantaranya adalah larangan pemberian Kredit Pemilikan Rumah Indent, KPR pertama rumah tipe 70 meter persegi ke atas, bank hanya boleh memberikan kredit 70 %. Sementara untuk rumah kedua diberikan kredit 60 % dan rumah ketiga di berikan kredit 50 %. “Saya rasa penerbitan Surat Edaran Bank Indonesia (SEBI) tentang LTV/FTV itu merupakan kekhawatiran yang berlebihan dari BI tentang Bubble property” ucap Remi. Di sisi lain, ketentuan LTV/FTV ini juga memberi kesempatan yang lebih besar bagi masyarakat berpenghasilan menengah–bawah untuk memperoleh rumah layak huni serta meningkatkan aspek perlindungan konsumen di sektor properti.
Lebih lanjut ketua REI DIY, dikantornya, menuturkan pembangunan disektor properti yang tinggi akan memberikan kontribusi kurang lebih 9 % – 10 % dari Product Domestic Brutto (PDB). Penyerapan tenaga kerja yang lebih banyak, serta dalam pertumbuhan properti akan berdampak multi effect player hingga 175 industri terkait akan mengalami pertumbuhan ditengah penyerapan anggaran pembangunan dari pemerintah yang tidak maksimal. “Bayangkan jika pembangunan di Jogja ini tumbuh, maka akan berimbas pada 175 industri terkait juga akan mengalami pertumbuhan”, ujarnya. Namun, di tahun 2014 ini para pengembang di Jogja akan terkendala dengan semakin sempitnya lahan, adapun lahan pasti sudah ditawarkan dengan harga yang tidak murah. “Pengembang di Jogja di tahun ini harus lebih jeli dalam hal perhitungan Harga Pokok Produksi (HPP) tanah dan bangunan, supaya mereka tidak mengalami kerugian, secara hitungan ekonomi uang mereka akan bertambah tetapi secara bisnis mungkin akan mengalami kerugian karena value akan berkurang”, terangnya semangat. Pria yang juga sebagai pelaku bisnis properti ini memberikan gamabaran jika saat ini kita membeli tanah harga 100 ribu per meternya, dalam 1 tahun kita bisa menjual dengan harga 120 ribu per meternya, namun ditahun yang sama harga tanah sudah 130 ribu permeternya, maka secara perhitungan bisnis mengalami kerugian, karena dengan harga tanah yang baru akan berkurang volumenya.
Lebih lanjut, pria yang hobi pelihara burung ini, mengingatkan supaya para pengembang di Jogja memperhatikan lokasi, harga, nilai strategis, perijinan, dan segmentasi pasar yang akan diraihnya. Saat ini pengembang di Jogja sering terkendala dari salah satunya, kadang lokasi , harga, perijinan, dan segmentasi pasar masuk, tetapi dari segi nilai strategis kurang, atau kadang harga yang tidak masuk untuk pasar. Saat ini backlog perumahan di Jogja sebesar 100 ribu, 80 %nya dipenuhi oleh swadaya masyarakat dan 20% dipenuhi oleh sektor properti. Namun, Harga tanah yang tinggi di Jogja menjadi kesulitan bagi para pengembang untuk menyediakan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Ditengah keterbatasan lahan yang strategis properti Jogja kini mulai disuguhi ragam hunian berbentuk vertical house. Vertical house tidak begitu sensitif dengan harga tanah, umumnya semakin tinggi hunian yang dibeli dalam vertical house maka akan semakin miring harganya. “Sebenarnya Jogja memang sudah saatnya untuk membangun hunian vertikal, ya karena lahan yang semakin terbatas dengan harga yang relatif masuk akal, kalau masalah pasar yakin tetap ada, yang perlu diperhatikan apakah pemerintah daerah sudah siap dengan regulasi tentang hunian vertikal”, papar Remi.
Di tahun 2014 ini meski sektor properti Jogja diperdiksi akan mengalami perlambatan, namun REI DIY berharap ada peningkatan yang lebih baik dalam hal regulasi dan sistem pembayaran dari perbankan. “Ya kita berharap di tahun ini regulasi perumhan akan semakin baik, terutama di Sleman berkaitan dengan pembatasan lahan minimal perkavling, sebaiknya dirubah, jika alasanya untuk menjaga resapan air, sebaiknya open spacenya yang di tambah bukan luas kavlingnya, karena jika luas kavling minimal 125 maka harga rumah pasti akan naik, dan itu mengontrolnya juga akan sulit, karena sudah menjadi hak tiap pemilik kavling,” jelas Remi semangat. Sedangkan untuk pangsa pasar properti Jogja di tahun 2014 ini REI DIY melihat hunian dengan harga 200 hingga 500 bagi kelas menengah masih sangat tinggi peminatnya. Greg-Red
