Sekilas Pajak-pajak Properti

Ada berbagai pajak dan bea yang harus Anda bayar saat membeli properti. Besarannya tergantung jenis dan nilai properti yang dibeli. Tapi, secara keseluruhan angkanya cukup besar. Karena itu Anda perlu memahaminya agar tidak tergagap saat membayarnya.

(PBB) - PAJAK BUMI & BANGUNAN
Pengertian :
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang nomor 12 Tahun 1994.

PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.

Objek PBB
Objek PBB adalah “Bumi dan atau Bangunan”:
1. Bumi :
Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada di pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan, tambang.
2. Bangunan :
Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman mewah, fasilitas lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas pantai.

Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan PBB
Objek pajak yang tidak dikenakan PBB adalah objek yang :
1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti masjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi.
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.
3. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
5. Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Subjek Pajak dan Wajib Pajak
Subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata :
1. Mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau;
2. Memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;
3. Memiliki bangunan, dan atau;
4. Menguasai bangunan, dan atau;
5. Memperoleh manfaat atas bangunan
Wajib Pajak adalah Subyek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak.

Cara Mendaftarkan Objek PBB
Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek Pajaknya ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang tersedia gratis di KPP atau KP2KP setempat.

Dasar Pengenaan PBB
Dasar pengenaan PBB adalah “Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)”. NJOP ditetapkan per wilayah berdasarkan keputusan Menteri Keuangan dengan mendengar pertimbangan Bupati/Walikota serta memperhatikan :
1. Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
2. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
3. Nilai perolehan baru;
4. Penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut :
1. Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak.
2. Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

Dasar Penghitungan PBB
Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).
Besarnya persentase NJKP adalah sebagai berikut :
1. Objek pajak perkebunan adalah 40%
2. Objek pajak kehutanan adalah 40%
3. Objek pajak pertambangan adalah 40%
4. Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
apabila NJOP-nya ≥ Rp1.000.000.000,00 adalah 40%
apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

Tarif PBB
Besarnya tarif PBB adalah 0,5%

Tempat Pembayaran PBB
Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari KPP Pratama atau disampaikan lewat Pemerintah Daerah harus melunasinya tepat waktu pada tempat pembayaran yang telah ditunjuk dalam SPPT yaitu Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro.

Rumus Penghitungan PBB
Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP
1. Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP)
maka besarnya PBB = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP) = 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)

2. Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP)
maka besarnya PBB = 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP) = 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)

Saat Yang Menentukan Pajak Terutang
Saat yang menentukan pajak terutang adalah keadaan Objek Pajak pada tanggal 1 Januari. Dengan demikian segala mutasi atau perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.
Contoh:
A menjual tanah kepada B pada tanggal 2 Januari 2010. Kewajiban PBB Tahun 2010 masih menjadi tanggung jawab A. Sejak Tahun Pajak 2011 kewajiban PBB menjadi tanggung jawab B. Perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

PAJAK PERTAMBAHAN NILAI (PPN).
Pajak ini hanya dikenakan sekali saat membeli properti baru dari developer (badan usaha). Nilainya 10 persen dari transaksi. Jadi, untuk transaksi Rp 50 juta, PPN-nya Rp 5 juta. Kecuali rumah sederhana sehat (RSH) bersubsidi, tidak terkena PPN.
Pembayaran dilakukan setelah transaksi paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya dan dilaporkan ke kantor pajak setempat paling lama tanggal 20 bulan berikutnya lagi. Untuk properti yang dibeli dari developer, pemungutan dan pelaporan biasanya dilakukan developer. Membeli kavling tetap kena PPN kalau dibeli di kawasan real estate, di luar kawasan real estate tidak dikenai PPN.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Ini dikenakan atas semua pengalihan hak atas properti baik baru maupun lama, yang dibeli dari developer atau perorangan. Besarnya 5 % dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Tena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP-nya berbeda di setiap daerah.
Contoh :
NPOPTKP di suatu daerah misalnya, Rp 60 juta.
Jadi, kalau transaksi Rp 80 juta,
BPHTB yang harus Anda bayar adalah
5% x (Rp 80 juta - Rp 60 juta) = Rp 1 juta.
Bila transaksi hanya Rp60 juta atau kurang, BPHTB-nya nol.

Sebagian developer sudah memasukkan PPN dalam harga rumah. Karena itu sebelum membayar BPHTB, pastikan komponen PPN itu dikeluarkan dulu dari harga.

Khusus untuk properti dengan kriteria tertentu (mewah).
Selain PPN dan BPHTB, ada tambahan Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM) 20 %. Yaitu, untuk properti residensial dengan luas 400 m2 ke atas, atau harga bangunan Rp3 juta lebih per meter persegi, serta apartemen, kondominium, town house, atau yang sejenis, dengan luas bangunan 150 m2 ke atas atau harga bangunan Rp 4 juta lebih per meter persegi. PPnBM hanya berlaku untuk pembelian properti dari developer, tidak untuk transaksi antar perorangan. Pajak langsung dibayar konsumen saat bertransaksi.
(red-dari berbagai sumber)