Cermat Terkait Legalitas Tanah

Perkembangan bisnis properti suatu daerah tak lepas dari permintaan pasar yang masih cukup tinggi dan tersedianya lahan yang luas. Berkaitan dengan ketersediaan lahan yang dapat dibangun untuk bisnis properti di Jogja saat ini terasa lebih sulit. Semakin sempitnya lahan yang dapat digunakan, secara jelas berimbas pada kenaikan harga tanah. Kenaikan harga tanah di Jogja bagi sebagian orang terasa tidak masuk akal, karena dalam setahun bisa naik lebih dari 30 %. Hal tersebut dikarenakan di Jogja tingkat peralihan tangan tanah ke pihak lain begitu cepat. Sehingga bagi siapapun yang yang ingin membeli tanah atau properti dalam bentuk rumah, apartemen, kos-kosan, atau jenis lainnya, perlu kecermatan dalam hal status legalitas tanah.

Legalitas tanah menjadi hal mendasar bagi siapapun yang ingin membeli properti. Salah sedikit bisa fatal akibatnya. Pinginnya mencari untung malah menjadi buntung di akhirnya. Perhatikan betul status legalitas, terutama status sertipikat tanah. Sertipikat adalah bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah berdirinya properti tersebut, sertipikat menjadi bukti penguasaan sah atas hukum pertanahan. Berdasar pasal 19 dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960, Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,menyebutkan bahwa,

1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pertanahan.
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi;
a. Pengukuran perpetakan dan pembukuan tanah
b. Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Berdasar ketentuan tersebut di atas dapat diketahui bahwa dengan pendaftaran tanah/hak-hak atas tanah, sebagai akibat hukumnya maka pemegang hak yang bersangkutan akan diberikan surat tanda hak atas tanah dan berlaku sebagai tanda pembuktian yang kuat terhadap pemegang hak atas tanah tersebut.

Berdasar Undang-Undang tersebut di atas, di Indonesia mengenal beberapa macam hak tanah atau hak atas tanah. Dalam Pasal 16 disebutkan bahwa hak-hak atas tanah meliputi;
1. Hak Milik,
2. Hak Guna Usaha,
3. Hak Guna Bangunan,
4. Hak Pakai,
5. Hak Sewa,
6. Hak membuka tanah,
7. Hak memungut hasil hutan,
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

Secara singkat penjelasan beberapa hak atas tanah yang sering berkaitan dengan properti tersebut diatas adalah sebagai berikut:
1. Hak Milik
Hak milik menurut undang-undang tersebut adalah hak turun - menurun,terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Semua hak atas tanah memiliki fungsi sosial. Kekuatan dan kepenuhan hak milik ini ditunjukkan dari tidak adanya jangka waktu yang membatasi kepemilikan atas tanah yang bersangkutan. Hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki hak milik. Selain itu, pemerintah dapat menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik beserta syarat-syaratnya. Hak milik ini hanya dapat hilang jika objek tanah yang bersangkutan musnah(karena bencana dll) atau diambil negara. Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

2. Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha(HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan peraturan,yang digunakan untuk perusahaan pertanian,perikanan atau peternakan. Hak Guna Usaha dapat terbit karena penetapan pemerintah. HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Jika lebih dari 25 hektar,maka ada peraturan tambahan yang dibebankan. Hak Guna Usaha dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Selain itu,HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun,kecuali ada izin khusus,bisa mencapai 35 tahun. Yang dapat memiliki HGU adalah warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Sama seperti Hak Milik, HGU juga dapat dijadikan agunan dengan dibebani hak tanggungan. HGU dapat terhapus karena :
a. Jangka waktunya berakhir
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat yang tidak dipenuhi
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah

3. Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan(HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. HGB memiliki persamaan dengan HGU yakni dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Yang dapat memiliki HGB antara lain, warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGB dapat terjadi pada, tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dan atau tanah milik,karena perjanjian yang dibentuk antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan tersebut. HGB dapat dijadikan agunan dengan dibebani hak tanggungan. Hak tersebut dapat musnah karena :
a. Jangka waktunya berakhir
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena kurangnya syarat
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah

4. Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, sebagai sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini. Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. Yang dapat memiliki hak pakai antara lain :
a. WNI
b. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
c. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh negara, maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat berwenang.

5. Hak Sewa Untuk Bangunan
Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah,apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sewa.

Sebelum membeli, pastikan tanah memiliki sertipikat kepemilikan dan tidak dalam status sengketa. Untuk mengecek status tanah yang diinginkan, dapat bertanya langsung ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Adapun cara sederhana yang dapat dilakukan saat ingin membeli tanah, pilihlah tanah yang memiliki status Hak Milik atau Hak Guna Bangunan. Kedua hak tersebut paling tinggi kastanya. Sesudah melakukan cek ke BPN, maka akan diketahui apakah status tanah tersebut aman atau sedang dalam sengketa. Selain itu dapat juga dilakukan cara saat proses jual beli menggunakan jasa notaris. Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) akan membantu pembeli dalam hal pengecekan status tanah sejak awal. Karena notaris yang baik sebelum melakukan Akad Jual Beli (AJB) akan selalu memastikan surat-suratnya aman. Tidak sedang dalam sengketa, tidak dalam jaminan pihak lain, atau tidak sedang dalam perebutan ahli waris. Cermatlah sebelum membeli tanah! (dari berbagai sumber) – red